随着购房者的日趋理性和供应量的不断增加，乐山楼市已经由原来的卖方市场转为买房市场。2014年，新房源不断入市，新房供应量高达12000多套，因此竞争日趋激烈，既定的营销代理格局已经打破。面对目前销售疲软，市场乏力的楼市现状，如何改变销售业绩欠佳的窘境？乐山房地产营销模式的创新，已经刻不容缓。2014年4月17日下午，乐山新浪乐居主办的“2014乐山房地产营销实战”研讨会在浪琴湾营销中心顺利举行，乐山开发商及营销公司代表就乐山房地产市场目前所遇困境及营销方式现状各抒已见。

左明强：非常高兴和乐山的同行在这个地方交流，对现在的行情，每一个公司可能都有每个公司的手段，都有每个公司的特点。从源头上来讲，如果大家的产品有差异化，服务有差异化，我们是差异化的竞争，就不会出现今天这种局面。源头上大家都去做刚需型的产品，你做75个平方套三，我就做67个平方套三，再来一个59平方的，那何时是一个尽头，现在产品差异化不明显。服务上面更别说有什么差异化，大家就是想尽一切办法，把客户忽悠过来，就算了事。在渠道上面，你请两家代理，我请三家，你请行销公司，我搞网络公司，在这些方面他没有去苦练内功，形成今天的这种局面，今天你降价，降一百，明天他降一百，结果降到最后，大家都卖不动，大家都利益损失。

这就是在根源上面，大家没有去做很深的思考研究，没有对未来的市场做好预判，导致了今天乐山房价不及其它很多城市的根源。当然政府也有它的一些原因，比如集中的放土地，土地供应量也很大，但是城市基础设施的建设还不完善，同时，在城市的营销推广层面，政府的层面，该做的事也没有去做，结果开发商大家就只有去拼，只有在320多万人的乐山市场，去拉客户，去抢客户。因为市场上没有外来的、更多的客户群体。也没有走出乐山，对外，对全国进行有效的城市营销，以为有一个双遗产，有一个世界旅游的峨眉山和乐山大佛，好象人家就会来。来的结果是一天两天就走了，他没有形成在让人留在这个地方居住的优势。没有宣传乐山还可以养生，还可以养老，还可以置业，没有外来人口流入最终导致的就是农民政策，低端，出不起价。

所以我们现在要更多的去研究，从营销人的角度，我们能够给开发公司提供更多的一些参考，我们如何去推动做差异化的产品。不要被动的挨打，比如雁和蓝山湾，我们就做改善型的，这种客群，因为以前乐山的住宅，车位严重配比不足，现在刚需的户型，虽然车位配比足了，但是他又买不起车位，不是两头难看吗。蓝山湾我们就做的是改善型产品，我们加强服务。基本户型满足，我们就做一百一二的，改善型的户型，然后配这种车位，我们就走出差异化的道路。在产品上面可以差异化，服务上面的差异化，以前的服务就是很普通的物业服务，现在我们请第一太平戴维斯来做我们的物业服务顾问，今天新浪乐居的研讨会本来是在蓝山湾举行的，为什么改到浪琴湾，因为第一太平戴维斯在我们那里做现场培训和指导，我们是给我们的客户以尊享，真正提升我们的服务品质，是从这样的细节去着手。

以前是卖了房子就不管客户，我们现在是不仅仅要管客户，还要管好。还要为以后他们几十年的生活，想尽一些办法去提供一些更好的服务。比如健康的服务，我们把华西医院嘉州分院这样给我们所有的业主，建立健康档案。提供绿色通道，免费预约，挂号，这些就是特色服务，其他企业学不来，也没有这个资源。

我认为，实行差异化才是有竞争的，才能够在这个市场上面突围，才能有自己的一个定价权。定价权掌握在自己手中，要不然现在你看，很多客户，很多同行，都认为蓝山湾按照我们现在打造的品质，应该在六千以上，市场稍微好点可以6500到七千，应该是这样一个价位。可能我们就是第一批开出来的价位，我们就是比较亲民，因为市场还是比较恶劣一点。可能我们就五千多块钱，可能就拿到蓝山湾的房子，但是绝对让他感受到是七千块钱的服务和品质。是靠这样的一种差异化去做我们的竞争。

刚才文总所讲到的，我们的渠道拓展也好，营销也好，其实任何时候我们都在讲渠道，不是今天才做我们的渠道营销。那是一个常态化，我们房地产以前不愁卖的时候，好象一开盘就卖完了，谁还走出去。现在不好卖了，各个企业大家都在争抢客户，是供大于求的局面了，这个也会成为一种常态，那精细化的营销渠道，各种资源也会让它充分利用起来，这就是各显神通，大家根子扎更深，给客户服务得更好。我重点说这些。谢谢。

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